• главная
• о компании
• наши проекты
• пресс-центр
• наши арендаторы
• контакты
• 

Зимний пленэр

Накануне зимы 2010-2011 некоторые компании не побоялись выпустить на рынок крупные проекты («Золотые ключи», «Одуванчик»), разморозить старые («Малый Петербург»), начать работы на новых очередях («Охтинский парк», «Киссолово», «Новое Минулово»). Все это косвенно говорит о том, что рынок вышел из застоя, хотя докризисных показателей и цены, и объемы реализации достигнут не скоро.
По данным консультационного центра компании «Петербургская Недвижимость», всего на рынке представлено около 220 разных коттеджных поселков. Ежемесячно выходит по несколько новых проектов. Причем если еще год назад их выводили никому не известные игроки, то сегодня о новинках заявляют и компании с именем.
Практика ярче статистики
Наиболее «живые» загородные комплексы (25% от общего объема рынка) участвуют в проекте по обмену информацией о реальных сделках, который ведется при посредничестве аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.
Сейчас данные предоставляют 30 девелоперов. Сравнивать абсолютное число транзакций с прошлогодними цифрами некорректно, но показатель «количество сделок на проект» говорит о многом: прошедшей зимой он остался примерно на том же уровне, что и на рубеже 2009-2010-го, — 0,5-0,8 сделок на проект.
С одной стороны, низкая активность — норма для зимы, но с другой — схожесть цифр показывает, что за год спрос не оживился. Средняя сумма январской сделки в 2011-м, по данным информобмена, составила 3,22 млн рублей, это один из самых низких показателей с начала 2010 года.
Горожане приобретали в основном недорогие участки, а также весьма бюджетные коттеджи и таун-хаузы. Так, средняя стоимость отдельного дома в январе чуть превысила 5 млн рублей, таун-хаузы брали по 2,5-3 млн рублей («Токкари-ленд», «Золотые ключи»).
Примечательно, что структура сделок существенно не меняется уже два года: 74% проходит с участками без подряда, 20% — с коттеджами и 6% с таун-хаузами (по выручке распределение несколько иное: 47% — земля; 37% — коттеджи и 16% — таун-хаузы).
В то же время девелоперы видят существенные отличия от предыдущей зимы: стало больше просмотров и звонков, возросло число посещений сайтов. Отдельные игроки отмечают, что холодный сезон оказался неожиданно успешным. Так, за последние полгода компания «Весна» реализовала около 85 участков в своих комплексах; 55 из них — в новом поселке «Ландыши». В компании объясняют это его близостью к городу и довольно низкой ценой (96 000 рублей/сотка).
«ПулЭкспресс» в одном только «Охтинском парке» за зиму продал 30 наделов по 20 соток. В фирме говорят, что зимой просмотры шли даже активнее, чем слякотной осенью.
ИСГ «Сплав» за два месяца реализовала в «Охтинском раздолье» десять участков. Застройщик уверен, что сказался отложенный спрос. Около десятка сделок прошло в «Новых дубках», причем большинство — по предварительным договорам: покупатели внесли по 30-40% от средней стоимости участка и получили право до 1 мая, когда уже сойдет снег, выбрать понравившийся надел.
Специалисты компании «СТАРТ Девелопмент» также убедились, что затяжные праздники и холода сделкам не помеха: за зимние месяцы тут продали около 25 домовладений из первых двух очередей проекта «Золотые ключи». При этом сформировался лист ожидания примерно из 200 клиентов, которые ждут, когда появятся шоу-дома.
В ГК «Кивеннапа» поступило более 500 звонков, число продаж выросло в 3,5 раза по сравнению с предыдущей зимой. Компания «Вектор» реализовала зимой три дорогих надела на берегу Вуоксы в «Колокольцево», хотя поселок еще только в самом начале строительства и не имеет товарного вида. ГК «Стинком» активно продавала строительные подряды на грядущий сезон, прошло и несколько сделок с землей.
Сценарий с отклонениями
В начале 2010-го число сделок возрастало с каждым месяцем, в апреле объем выручки превышал январские цифры уже в 2,5 раза. Эксперты не сомневаются, что и этой весной сценарий будет похожим. Еще год назад шансы на успех были в основном у поселков, построенных хотя бы наполовину. В этом на хорошие продажи рассчитывают и девелоперы, которые только начали работы.
Основной платежеспособный спрос, вероятно, пока останется в сегменте «эконом»: многие покупатели будут тратить на домовладения до 5 млн рублей.
Большинство предложений и сделок придется, как и в 2010-м, на участки без подряда максимум по 3-4 млн рублей. Больше интереса покупатели будут проявлять к «дальним дачам» (за 100 км), впрочем, это происходит уже сегодня.
Девелоперам придется хорошо подумать, чем привлечь клиента помимо невысокой цены и скидок. Многие с этого года делают ставку на ипотечное кредитование (в первую очередь — в поселках для постоянного проживания). Такие девелоперы, как Parabola Group, «Кивеннапа», «Унисто Петросталь», «АТ Инвест», ведут переговоры с крупными кредиторами. Увеличивается и период рассрочек. Например, компания «Олимп-2000» продлила максимальный срок до двух лет.
Мнения экспертов
Андрей ИВАНОВ,
заместитель генерального директора компании «Экострой»:
– Весной и летом мы не стремимся провести много сделок по «Новым дубкам». Часть ресурсов пустим на строительство коттеджей на уже купленных участках.
В нашем сегменте девелоперам сегодня надо делать упор на качественную инженерию, социальную инфраструктуру, безопасность, будущее управление (особенно если это не ИЖС). Клиенты чаще стали интересоваться, есть ли возможность добраться из поселка до Петербурга на общественном транспорте. Теперь надо продумывать и такие детали.
Светлана НЕВЕЛЕВА,
советник руководителя ГК «Стинком»:
– Этой зимой сезонный фактор оказался довольно ощутимым для дальних проектов: в морозы клиенты не хотели ехать за 100 км. Рынок сегодня требует максимально внятных условий продаж и услуг, а также «чистых» готовых документов. Клиент хочет изначально знать цену вопроса и не закладывать в бюджет «непредвиденные» расходы.
Общие работы в «Гармонии» подходят к концу, так что мы можем больше времени уделять подрядам. Люди потеряли несколько лет из-за кризиса, поэтому хотят нагнать упущенное и построиться за сезон. Кстати, для тех, кто пока не спешит с основной стройкой, мы предлагаем новую услугу: расчистку участка, организацию въезда и т.п.
Сергей ЩИГОРЕЦ,
генеральный директор компании «Вектор»:
– Весной и летом надеемся продавать в «Колокольцево» примерно по пять участков в месяц. Полагаю, у покупателей «дальних дач» сейчас будут пользоваться спросом наделы площадью около 12 соток по 100 000-150 000 рублей/сотка.
Тем, кто лишь начал работу над проектом, как и мы, особое внимание следует уделить въездной группе. Попадая на территорию поселка, клиент хочет видеть аккуратные административные постройки и сооружения, ухоженные газоны.
Если этого нет — создается впечатление, что грязь будет повсюду долгое время. Собственников, которые уже начали строительство, мы не можем заставить соблюдать порядок на их земле. Но от тех, кто в ближайшее время не собирается возводить коттеджи, потребуем выровнять участок, засыпать его и засеять травой.
Арсений ВАСИЛЬЕВ,
генеральный директор УК «Унисто Петросталь»:
– В этом году покупатели будут подыскивать недорогое жилье, но возможно и смещение спроса в класс «комфорт». Возвращается интерес к квартирам большего метража в загородных мультиформатных комплексах. Проект в идеале должен включать весь необходимый набор инфраструктуры, но при этом не быть перегруженным (как следствие растут коммунальные платежи — теперь клиенты учитывают и это).
Евгения СТРЕЛЬЦОВА,
директор по связям с общественностью УК «СТАРТ Девелопмент»:
– Наибольшим спросом будут пользоваться недорогие малоэтажные районы в пригородах для постоянного проживания. На этот новый для России формат сформировался многолетний отложенный спрос. Клиенты ждали, когда появится полноценная альтернатива городскому поселению, но в типично загородном формате — с домами и приусадебными участками.
Сегодня мы предлагаем коттеджи, дуплексы и таун-хаузы по цене от 2,2 млн до 3,8 млн рублей.

Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", №10(645) 14.03.11, c.19
 

К списку новостей