• главная
• о компании
• наши проекты
• пресс-центр
• наши арендаторы
• контакты
• 

Удручающее изобилие

Наблюдающие за эволюцией рынка элитной недвижимости в Петербурге и окрестностях эксперты отмечают, что этот сегмент быстрее остальных восстанавливается от кризиса. Между тем покупатели ведут себя очень сдержанно. К приобретению загородных домов они теперь подходят крайне рационально.

Павел Созинов председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости 

На рынке отсутствуют единые, признанные профессионалами градации и критерии качества поселков. Поэтому такое название может иметь и комплекс из коттеджей со всей необходимой инженерией и инфраструктурой, и кусок земли в лесу, нарезанный лотами и награжденный красивым названием. Отсутствие классификации сбивает с толку покупателей и мешает работе риэлторов. Кроме того, очень часто бывает, что за время разработки концепции и строительства проект меняет свой класс. Сегодня около 70% поселков относятся к экономклассу и порядка 30% претендуют на звание элитных. Всего несколько лет назад эта пропорция была иной, что говорит о быстрой смене концепций.

Торг уместен

По словам генерального директора Knight Frank St.Petersburg Олега Баркова, теперь практически нет ин­вестиционных покупок жилья. Желающих прикупить элитный дом с целью дальнейшей перепродажи, не особо задумываясь о его характеристиках и планиров­ке, сильно поубавилось. Теперь принято тщательно считать деньги, оценивать предстоящую смету на ре­монт и эксплуатацию жилья.

Будущее жилище потенциальные покупатели выби­рают из нескольких вариантов долго и тщательно. Смо­треть объекты приезжают со своими дизайнерами. Приняв положительное решение, в большинстве случа­ев не готовы к моментальной оплате. Предпочитают до­говариваться о трехмесячной рассрочке. «Типичный покупатель элитной недвижимости - собственник биз­неса средних лет, который хорошо понимает, каким должен быть его будущий дом», - резюмирует Олег Барков.

Видимо, поэтому и не торопится с выбором. Действи­тельно, на месте покупателя элитной загородной недви­жимости есть от чего впасть в задумчивость. С одной стороны, загородный рынок переполнен предложением (по данным АН «Бекар», примерно вдвое). С другой, чтобы выбрать что-то стоящее, нужно приложить немало сил. По данным Knight Frank St.Petersburg, в активной стадии реализации сегодня находятся не менее 185 поселков. Почти треть из них (59) можно отнести  к экономклассу. Заметно меньше (46) позиционирует­ся бизнес-класс. Чуть больше (64) не поддается классификации, поскольку реализуется без подряда, ко 16 относятся к элитному жилью.

Средняя стоимость коттеджа в элитном поселке составляет 48,12 млн руб. В поселке бизнес-класса - 16,4 гул. Коттедж экономкласса обойдется в 7,5 млн. Впрочем, ценовые диапазоны нынче размыты. Многие девелоперы не прочь поторговаться. Поэтому иногда в элитном поселке можно приобрести дом по цене коттеджа бизнес-класса. «Нам известны предложения элитных домов стоимостью немногим более 24млн руб.». - говорит руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg Елизавета Конвей. 

Им вера строить жилье помогает

Огромные скидки, порой стирающие ценовые границы сегментов, девелоперы дают не от хорошей жизни. Однако даже такие стимулы действенными оказываются не всегда. Например, в расположившемся в Пе­тродворце поселке «Михайловское» продажи начались в августе 2006 года. По словам генерального директо­ра компании-застройщика «ПБЛ Холдинг» Антона Федченко, к сентябрю 2008 года из 66 коттеджей было продано 50. Стоимость двухэтажного кирпичного дома площадью 280-310 кв.м на участке 20-22 сотки с под­ключенными коммуникациями и черновой отделкой тогда составляла 37,5 млн руб. На пике падения спро­са, когда продажи почти прекратились, при условии единовременной оплаты домовладение можно было приобрести со скидкой до 40%. Динамика продаж, по словам Антона Федченко, составила поряд­ка двух домов в месяц. Но и сегодня в «Михайловском» непроданными оста­ются 2 коттеджа.

Тем не менее реализующие про­екты загородных поселков деве­лоперы уверены в стабильном, а в перспективе - растущем спросе на загород­ное жилье. Проблемы со спросом, которые рынок загородной малоэтажки испытывает сегодня, кажутся временными. «Желание жить за городом присут­ствует практически у каждого второго горожани­на. Около 10% жителей Петербурга рассматри­вают загородную альтернативу, - убежден гене­ральный директор компании «НеваИнвестПро-ект» Максим Красненко. - Спрос тормозит­ся покупательской способностью населе­ния, которую сильно подорвал кризис. Развитие ипотеки и кре­дитных программ непременно приведут к росту спроса на жилье в коттеджных поселках».

Такую точку зре­ния разделяют и те, кто не уча­ствует в строительстве посел­ков. «Большинство активно ра­ботающего населения, элиты уже сегодня отдают предпочте­ние загородному образу жизни. Не за горами время, когда про­слойка менее активного мало­обеспеченного населения посмо­трит в сторону Ленинградской области, - считает генеральный директор АН «Адмирал» Игорь Баярунас. - Для этого нужны ипотечные кредиты, увели­чение зарплаты работников, социальные гарантии и многое другое».

Проблемы все же скорее не в отсутствии необходи­мого количества денег, а в низком качестве продукта. Так, по мнению руководителя компании «Дворцовая площадь» Владимира Федорова, рынок загородного жи­лья в организованных поселках действительно далек от насыщения. Но только интересными потенциальным по­купателям проектами. «Сложившаяся в большинстве мегаполисов ситуация, когда многие выбирают в каче­стве постоянного или сезонного места проживания пригороды, могла бы реализоваться и в Петербурге с его великолепными окрестностями, - считает Владимир Федоров. - Но для этого необходимы развитая внешняя инфраструктура и новые интересные проекты. Интерес­ных проектов необходимо в разы больше».

Совсем скептический взгляд на состояние сегодняш­него рынка загородного жилья в организованных по­селках - у представителя Knight Frank St.Petersburg. «Рынок перенасыщен. Но около 90% предложений не соответствуют нынешнему спросу и, как следствие, не интересны покупателям, - говорит Елизавета Конвей. - Сейчас актуален спрос на поселки, где предлагают ин­женерно-подготовленную землю, к которой подведены все коммуникации, проложены дороги. И все это адек­ватным ценам. А таких предложений - дефицит».

В нашем понимании коттеджным поселком может именоваться застройка малоэтажными жилыми домами согласно общему генплану, с единой     инженерной, социальной инфраструктурой и единой системой управления. Независимо оттого, продаются участки с подрядом или без него, поселок можно считать состоявшимся, при условии что вся заявленная инженерная подготовка осуществлена, проложены дороги.

В первый раз и сразу - в «первый класс»

Столь явное непопадание в запросы целевой аудито­рии заставляет задуматься о том, кто же реализует про­екты коттеджных поселков вокруг Петербурга. Компа­ний на этом рынке работает много и разных. По данным «НеваИнвестПроект», застройкой реализуемых сего­дня поселков занимаются 166 компаний. При этом только 27 из них строят более одного поселка. «Эти ком­пании занимают около 25% всех застраиваемых терри­торий и приблизительно 22% от общего числа плани­руемых домовладений по всему рынку», - говорит Мак­сим Красненко.

Если эти цифры верны, то ничего удивительного в стагнации продаж домов в коттеджных поселках нет. «Поселков, построенных действительно профессио­нальными девелоперами, мало», - комментирует ди­ректор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский.

Неудивительно также, откуда берется столько «элит­ных» поселков. «Сейчас очень многие застройщики стали позиционировать себя продавцами элитного жи­лья, - продолжает Андрей Уманский. - При этом отно­сят свои поселки к определенному сегменту, нередко ис­ходя исключительно из субъективных факторов, видя в своих объектах только плюсы. Девелопер может на­звать поселок «элитным» исключительно потому, что считает, что там экология лучше, чем в других районах».

Независимый эксперт в подобной ситуации учтет местоположение, расстояние от города, цену и т.д. Так одним из критериев элитного объекта является статусность места. Статусными, например, считаются Ку­рортный район, некоторые места во Всеволожском, Вы­боргском, Петродворцовом районах. Такими же важными критериями являются наличие водоема, развита инфраструктура, транспортная доступность. Однако в девелоперских компаниях часто считают, что класс поселка можно повысить искусственно. Просто заявив его как «элитный». Или, скажем, «бизнес+». Не забыв при этом выставить заоблачный ценник.

Прав ли опасающийся продешевить девелопер, вы­ясняется очень скоро. Момент истины обычно на­ступает на этапе продаж. «На элитные объекты скид­ки не могут быть более 10%, - говорит Андрей Уманский. - А вот на объекты с завышенным классом бы­вают и по 40%».

Возможность выбора места для постоянного или се­зонного проживания сужена еще и потому, что более трети из заявленных поселений представляют собой участки без подряда. И очень туманной перспективой превращения в выдержанные в едином стиле поселки на благоустроенных территориях с соответствующей инфраструктурой.

С наступлением кризиса во многих поселках стали предлагаться как дома от застройщика, так и участки без подряда. Например, в коттеджных поселках «Суходольское», «Новое Минулово», «Бавария», некоторых других. Примечательно, что даже в Курортном районе стали предлагаться участки под самостоятельную застройку, в то время как раньше здесь можно было купить  только готовый объект. «Такая схема, безусловно, негативно отражается на концепции поселка в целом, хотя и помогает девелоперу в реализации проекта», - отмечает Елизавета Конвей.

Участки без подряда являются продуктом своеобразной реконцепции, проведенной многими застройщиками  в прошлом году. Общее отсутствие спроса на поселки привело инвесторов к нехитрой схеме: минимальное ценовое предложение равно  минимальным затратам и максимальной прибыли.

Участки пользуются спросом. По словам руководите­ля департамента продаж загородной недвижимости компании «БТК девелопмент» Марины Селивановой, один из проектов компании - «Балтийская Ривьера» - стартовал только в мае текущего года. Несмотря на это в первой очереди уже реализовано более 40% зе­мельных участков.

Продажа участков без подряда становится порой единственным для девелопера способом завершить про­ект. Но для покупателя, собирающегося приобрести землю для строительства дома, такая схема чревата не­приятными сюрпризами. По мнению исполнительного директора компании «ЮРИНФО-Недвижимость» Нико­лая Лаврова, покупка земли в большинстве случаев рас­сматривается как инвестиционное приобретение. Основ­ная часть покупателей в ближайшее время не планиру­ет строить и жить на этой земле. «Возведение одного до­ма занимает около года, а время после покупки участ­ка до начала застройки может растянуться и на пять лет, - прикидывает Николай Лавров. - Поэтому каждый по­купатель участка в таком поселке должен понимать, что 5-7 лет ему придется жить, что называется, на стройке. Тут ни о каком отдыхе от шумной городской жизни, о котором заяв­ляют все застройщи­ки поголовно, и речи быть не может».

Проданный без подряда участок рискует затормо­зить развитие поселка. И чем больше таких участков в «поселке», тем серьезнее будет задержка. Непонятно также, во сколько будут обходиться его охрана и обслу­живание. Ведь известно, что чем меньше заказчиков, тем дороже услуга. А как инвестиционные покупки ска­жутся на развитии инфраструктуры поселка? Николай Лавров прогнозирует, что покупателя ждут вялое раз­витие инфраструктуры и высокие цены на охрану и обслуживание. «Хотя говорить об этих услугах, пока не будет застроено хотя бы 20-30% поселка, бессмыслен­но», - «успокаивает» глава «ЮРИНФО-Недвижимость».

Что возведут на участках, когда дело дойдет до стро­ительства, если единой концепции нет? Как будет вы­глядеть такой поселок? Насколько престижным будет проживание в нем? «Как будет выглядеть поселок, где все участки реализованы по схеме без подряда, можно себе представить по опыту пребывания в обычных садоводствах, - морально готовит покупателей участков Елизавета Конвей. - В этих поселениях уровень каждо­го строения напрямую зависит от материального бла­гополучия каждого конкретного землевладельца. То же самое касается и сроков строительства».

Справедливости ради надо отметить, что некоторые девелоперы, продавая участки без подряда, понимают, чем такая схема может обернуться для покупателей. «Есть ве­роятность, что поселки, где земля продается без подря­да, могут превратиться в долгострой без единой архитек­турной концепции», - признает Марина Селиванова.

Чтобы этого избежать, в одном из реализуемых таким образом поселке компании на продажу выставляются участки со свободным подрядом в первой очереди.

Участки второй очереди подразумевают обязатель­ный подряд. «Такой формат позволяет сохранить кон­цепцию поселка и учесть индивидуальные пожелания клиента»,- говорит Марина Селиванова

Когда свобода лучше

Есть среди девелоперов и сторонники абсолютно­го архитектурного либерализма и вольного полета фантазии. Взять, к примеру, поселок «Охтинское раз­долье». Девелопер проекта - компания «Сплав» - из­начально продавала здесь только инженерно-подго­товленные участки под застройку по индивидуальным проектам.

«Отсутствие единой концепции застройки нас не смущает. Мы считаем, что, купив землю, чело­век вправе реализовать на ней свои мечты об идеаль­ном жилище, - говорит директор по маркетингу ИСГ «Сплав» Лидия Пашнова. - Конечно же, генеральный план поселка регламентирует общие тенденции заст­ройки, но при этом дает полную свободу в плане ар­хитектурного самовыражения».

Увы, у нее есть все шансы превратиться в хаос. Хотя... По словам Николая Лаврова, ни цена предлага­емых подрядов, ни внешний вид концепций, по которым могут построить дом, не устраивают клиентов. Да и заказ индивидуального архитекторского проекта сто­ит не так дорого. Поэтому идея единой концепции в ос­новной массе поселков отмирает как невостребованная. Что ж, тогда свобода лучше, чем несвобода. Особенно если, как говорит Лидия Пашнова, к будущему поселку подведены инженерные сети и проложены асфальтиро­ванные дороги.

Единое инженерное и инфра­структурное обеспечение, а так­же благоустройство обществен­ных зон выделенной террито­рии определяет суть поселка, его категорию. Важное значе­ние имеет единое архитектурно-планировочное решение со­ставляющих поселок домовла­дений. Отсутствие единой кон­цепции составляющих поселок домовладений не только ухуд­шает внешний вид такого по­селка, но и снижает качество проживания в нем, понижая его категорию.

генеральный директор компании «НеваИнвестПроект»

В настоящий момент четкая классификация на загородном рынке пока не сформировалась. Но к более высокому классу тя­готеют прежде всего поселки, предлагающие большие участки (низкая плотность населения) и обеспеченные всей необхо­димой инженерной инфраст­руктурой. В элитных и клубных поселках зачастую также предъ­являются требования к одно­родности социальной среды. Отдельный фактор - престиж­ность локации, которая, как правило, зачастую может серь­езно повышать класс поселка

К списку новостей