• главная
• о компании
• наши проекты
• пресс-центр
• наши арендаторы
• контакты
• 

Размер бизнес-центра имеет значение

Такой подход связан с тем, что на рыночную стоимость объекта очень сильно влияет его размер. И если бы рейтинг строился просто на стоимости объекта в целом, то расположенный в элитном месте небольшой бизнес-центр стоял бы ниже, чем крупный объект, расположенный на окраине города.
В рейтинг объектов, составленный на основании стоимости 1м2, вошли, как правило, небольшие объекты, расположенные в центре города. Во второй же таблице в основном находятся крупные бизнес-центры, принадлежащие таким компаниям, как «Адамант», «Аккуамакс.ру», JFC, «Дубль-2». В рейтинг бизнес-центров, построенный на основании стоимости 1м2, эти объекты не попали.
Определение цены
Для составления рейтинга компанией «НЭО Центр» сначала была произведена выборка объектов. Оценку же производили специалисты компании ASTERA.
По словам Александра Волошина, руководителя отдела инвестиционного консалтинга ASTERA, в качестве основания для расчета стоимости бизнес-центра была взята средняя чистая годовая арендная ставка за квадратный метр на каждом объекте. Исходя из нее был посчитан годовой доход при 100%-ной заполняемости арендопригодной площади объекта. Эта цифра делилась на ожидания окупаемости инвесторов.
Цена квадратного метра определялась как частное от деления стоимости всего объекта на его общую площадь.
«Сначала подсчеты производились без учета индивидуальных особенностей каждого бизнес-центра. Далее мы скорректировали цифры, полученные математически доходным методом, принимая во внимание архитектурные особенности, местоположение, качество проекта и уровень услуг, доступных арендаторам. Учтена и общая площадь объектов, так как сравнительно небольшие бизнес-центры могут быть привлекательнее для конечных покупателей для размещения собственного офиса. Разумеется, цена реальной продажи может варьироваться от предложения покупателя, формы и срочности сделки», -- подчеркнул Александр Волошин.
По словам Ольги Мицеловской, генерального директора ООО «Менеджмент компания БФА», эксклюзивные исторические объекты с превосходным местоположением, реконструированные для современного использования, такие как «Невский, 38» или Дом Зингера, оценивать всегда сложно.
«Все понимают, что история бесценна. Поэтому применять при оценке их рыночной стоимости простой метод капитализации некорректно. Однако использование доходного метода оценки на более длительный срок окупаемости дает приемлемые результаты», -- говорит Ольга Мицеловская.
Стратегии
По данным Colliers International, стоимость объектов офисной недвижимости по итогам 2010 года выросла на 10-20%, однако только в тех случаях, когда здание продавалось целиком. У многих собственников появилось финансирование, необходимость в экстренных продажах отпала, следовательно, их стратегии в отношении своих объектов стали более рациональными. Диапазон стоимости предложения в среднем по рынку составляет от $1800 до $6000 за 1 м2, в зависимости от места, технического состояния здания, денежного потока и т.д.
Эксперты уверяют, что, основываясь на существенно возросшем числе сделок, можно сделать вывод о том, что разрыв между ожиданиями инвесторов и продавцов сокращается. Если бы объекты продавались сейчас, то ставка капитализации для бизнес-центра классов А и В могла бы составить от 9 до 14%. В ближайшие 6-9 месяцев стоимость подобного рода приобретений сохранится на том же уровне.
«Ставки капитализации по продаваемым объектам, по нашим оценкам, в среднем по рынку составят 10-12%. По некоторым проектам уже в ближайшие 1,5-2 года стоимость может вырасти в 1,5 раза», -- подчеркнули в Colliers International.
от $1800 начинается стоимость 1 м2 офисной недвижимости, которая может расти в зависимости от местоположения, метража и классности до $6000 за 1 м2.
Рынок купли-продажи
По данным Colliers International, стоимость объектов офисной недвижимости по итогам 2010 года выросла на 10-20%.
Покупатели предпочитают здание, продаваемое целиком.
В целом рейтинг отражает ситуацию на рынке. Стоит отметить, что бизнес-центры с высокими арендными ставками, громкими именами, хорошей локацией и эффективными инженерными решениями имеют высокую рыночную стоимость. И по совокупности характеристик бизнес-центры центральной части города более ликвидны. Желающих купить такие объекты намного больше, чем желающих их продать. В нашем деловом комплексе BolloevCenter арендная плата складывается из двух составляющих -- постоянной и переменной. Фиксированная часть -- это плата за пользование помещениями, которая зависит от ситуации на рынке. Переменная -- это эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, размер которых зависит от тарифов монополистов и обслуживающих организаций. Отметим, что для наших арендаторов переменная составляющая за счет применения энергоэффективных технологий в среднем на 10% ниже, чем в аналогичных объектах.
Дмитрий Абрамов
Генеральный директор ОАО «БТК девелопмент»
Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты

Короткий адрес этого материала http://dp.ru/1007z2

Марина Зырянова (Marina.Zyrjanova@dp.ru)
 

Деловой Петербург

К списку новостей