• главная
• о компании
• наши проекты
• пресс-центр
• наши арендаторы
• контакты
• 

На природу без хлопот

ММК — так мы будем обозначать 2–5-этажные многоквартирные дома под Петербургом. Единично такие комплексы появлялись и до кризиса, но обычно кучковались у границы города: в Пушкине, в Озерках.
С прошлого номера в журнале публикуется реестр многоквартирных проектов в пригороде, половина из них приходится как раз на ММК. Несколько — под Пушкином и в Колпино. В Ленобласти для таких комплексов застройщики облюбовали окрестности Всеволожска (оно и понятно — ближе всего к центру города). Пару проектов в Рощино на своих землях реализует «Взлет-строй». Два таких объекта в ближайшее время будут сданы в Шлиссельбурге. По одному дому до-страивается в Приозерске и Волосово.
Неопределенность формата пока не позволяет привести сколь-нибудь наглядную статистику продаж. Однако уже очевидно, что большинство девелоперов позиционируют свои предложения в эконом-сегменте: цены за квадратный метр варьируются, как правило, от 31 000 до 50 000 рублей. (Исключение — проект группы «Сплав» и ММК в Пушкине — там подороже.)
Выбор ценовой стратегии понятен: покупатель с хорошими деньгами скорее, предпочтет собственный коттедж. Практически все постройки — кирпичные или кирпично-монолитные, «каркасных» предложений единицы (как раз их и предлагают по 31 000/кв.м). Метражи квартир — просто мечта горожанина: есть «единички» от 45 кв.м, «двушки» по 50–70 метров, «трешки» по 90–110 «квадратов». Перебираясь на природу, покупатель хочет чувствовать простор во всем. Кстати, на приобретение недорогих типовых квартир несложно привлечь ипотечные кредиты (областной статус — давно не помеха) — это заметно увеличивает возможности потенциальных покупателей.
Вообще такие жилые комплексы рассчитаны на людей, желающих купить городской комфорт по минимальной цене.
По выражению специалистов ИСГ «Сплав», «они создаются для разумных эгоистов, которые ценят загородную экологию, но не готовы взвалить на себя заботу о собственном домовладении». Это, пожалуй, можно отнести и к дорогим проектам, и к тем, что подешевле.
В отличие от многоформатных комплексов ММК строятся на территории (или на границе) сложившихся поселений.
Так проще и с коммуникациями, и с прочей инфраструктурой.
(Девелоперам масштабных проектов сложнее: мощностей поселений может просто не хватить для нового жилья. Тут уже приходится договариваться с властями о дополнительных киловаттах и т.п. — а это как повезет. По крайней мере, ни один опрошенный нами девелопер ММК не жаловался на проблемы из-за «административного фактора».)
Некоторые операторы заранее продумывают дополнительное транспортное сообщение до Петербурга.
Загородная жизнь со всеми удобствами
Несколько крупных проектов ММК от известных девелоперов пока проходят начальную стадию реализации.
ИСГ «Норманн» недавно начала работать над жилым комплексом во Всеволожске, в микрорайоне Подгорное. Кстати, он соседствует с микрорайоном Южный, который уже давно застроен аккуратными невысокими многоквартирными домами по немецкой технологии (их возводили для семей военных). Соседствуя друг с другом, два этих квартала вполне могут образовать обширное малоэтажное поселение на востоке от Петербурга.
Проект от «Норманна» будет состоять из семи пятиэтажных кирпично-монолитных домов. Общая площадь квартир — около 17 500 кв.м. Сдавать их планируется в три очереди: первую — в I квартале 2012 года, вторую — в III квартале 1012-го, последнюю — предположительно в 2013-м.
Квартирография представлена главным образом студиями (по 30–40 на каждый дом), однокомнатными квартирами (по 25–30) и двухкомнатными (по 15–20). Студии выставлены в продажу по цене от 1,26 млн рублей, «единички» — от 1,71 млн рублей, «двушки» — от 2,3 млн рублей.

Застройщик предлагает несколько видов рассрочки, максимальная — на восемь лет, что можно считать вполне приемлемой альтернативой ипотеке.
Сам девелопер относит проект к категории «эконом» (по крайней мере, по цене), однако при этом добавляет, что уровень комфорта будет несколько выше.
Недалеко от Всеволожска в ближайшие несколько лет появится еще один ММК — NCC Village от компании NCC. Деталей по нему пока немного. В пять очередей тут планируется возвести 37 домов по шесть этажей — 1521 квартира общей площадью 95 454 кв.м. Квартал комфорт-класса предназначен для проживания порядка 2800 человек.
Дома будут построены по шведской технологии: сборно-монолитный каркас зданий, принудительная вытяжная вентиляция, застекленные балконы, белые интерьеры. В цокольном этаже предусмотрены кладовки для хранения габаритных вещей жильцов. Согласно проекту, тут появятся детский сад, спортивно-рекреационные объекты, магазины, аптеки и пр.
Сейчас застройщик ведет проектные работы. Выход на стройплощадку намечен на II квартал 2011 года, завершение строительства — в III квартале 2021-го.
Цена предложения пока неизвестна, как и срок начала продаж. В компании уверены, что покупателями будут не только петербуржцы, но и жители Всеволожска и его окрестностей.
Особняком от загородных ММК стоит новый проект «Главстрой-СПб» в Юнтолово. Фактически он расположен в Приморском районе Петербурга (в квадрате между Граничной ул., проектируемой магистралью, границей Курортного района и Юнтоловским заказником). Но в данном обзоре мы решили не обходить его вниманием: обособленный квартал малоэтажек (в первой очереди здания будут по пять этажей) на природе вполне вписывается в наш формат ММК.
Всего за 2011–2017 гг. тут планируется возвести 2,2 млн кв.м жилья для среднего класса, предполагаемая численность населения — 60 000 человек. Объем инвестиций составит около 75 млрд рублей.
Дома планируется возводить по кирпично-монолитной технологии. В среднем «квадрат» будет стоить 49 000 рублей. Судя по стоимости предложения и квартирографии, большинство покупателей будут составлять начинающие специалисты, молодые семьи, пожилые пары: 70% — «единички», 25% — «двушки», 5% — «трешки». Очевидно, комплекс привлечет и немало тех, кто покупает строящееся жилье в инвестиционных целях (по крайней мере, значимую долю таких сделок брокеры отмечают на другом крупном проекте застройщика — «Северной долине»).
Проект предусматривает строительство детского сада, школы, игровых площадок, пожарного депо и т.п. Он также включает в себя три парка на территории района и Юнтоловский канал. Как и любой девелопер, строящий на природе, «Главстрой-СПб» столкнулся тут с особыми экоусловиями: пришлось учитывать соседство с заказником, Финским заливом, Лахтинским разливом. Ситуацию с электромощностями и прочими коммуникациями в компании комментируют лаконично: «Всего хватает, местные власти содействуют». Сейчас девелопер завершает проектирование первой очереди. Продажи начнутся уже в этом году.
С развитием квартала также планируется развивать транспортную составляющую. Уже разрабатывается концепция наземного сообщения с городом, включая шатл-басы; проектируется линия для скоростного трамвая; в перспективе на территории комплекса должны появиться две станции метро. Речной трамвайчик, который сейчас ходит до парка 300-летия Санкт-Петербурга, также повысит доступность Юнтолово.
В компании уверены, что этот проект так же всколыхнет рынок, как в прошлом году «Северная долина». «Ближайшими конкурентами мы считаем любые проекты комплексной застройки по доступной для покупателя цене. Сегодня рациональнее всего комплексно развивать территории, а не “врезаться” в существующие жилые кварталы», — комментирует Михаил Бузулуцкий, директор по маркетингу и продажам "Главстрой-СПб".
ММК с претензией
За рамками «эконом-списка» стоит малоэтажный клубный квартал бизнес-класса от ИСГ «Сплав» Alpenhof все в том же Всеволожском районе. «Чистым» ММК его не назовешь, так как он входит в состав коттеджного поселка «Охтин-ское раздолье». Однако Alpenhof все же обособлен территориально, да и сам девелопер позиционирует его как отдельный продукт.
Согласно плану, Alpenhof будет представлять собой порядка 20 000 кв.м жилья примерно на 600 человек. Проект станет реализовываться поэтапно. В пяти пилотных постройках из кирпича будет по восемь — десять квартир: от двух до пяти комнат с большими террасами, возможностью обустроить камины и сауны. Однокомнатные пока не проектируются, но в зависимости от реакции рынка квартирография в последующих домах может быть пересмотрена.
Социальная инфраструктура: детский садик, службы сервиса, магазин, кафе-ресторан, медпункт — будут едиными с «Охтинским раздольем». Отдельно для жителей Alpenhof’а оборудуют зоны отдыха, парк с озером и причалом для лодок, пляжную зону. Комплексный проект предусматривает организацию транспортного сообщения: маршрутное такси будет регулярно курсировать до ближайшей станции метро.
Сейчас по Alpenhof’у на экспертизу готовятся проектные документы, продажи стартуют в ближайший сезон после ее прохождения. Уровень цен предположительно составит 75 000 рублей за 1 кв.м. Объем инвестиций — порядка 885 млн рублей. Срок реализации проекта — 34 месяца.
Со временем конкуренция в сегменте ММК, вероятно, увеличится: уютные загородные кварталы с невысокой плотностью населения будут привлекать любителей природы в лучших ее проявлениях. Жилье на городских окраинах вряд ли составит конкуренцию таким кварталам: в городе цена намного выше. Панельные 5-этажки в областных поселениях — тоже не конкурент (низкое качество построек, нет единого благоустройства). «Конкурировать в первую очередь будем с коллегами, которые строят поблизости. Мультиформатные поселки нам не конкуренты: решение заманить на один участок сразу несколько категорий потребителей — довольно спорное. Налицо риски потерять сразу все преимущества, которыми обладают малоэтажки, коттеджи и таун-хаузы по отдельности. Либо площадь застройки должна быть настолько большой, чтобы не создавать неудобств будущим жителям», — резюмирует Дмитрий Уваров, директор по маркетингу ИСГ «Норманн».

Журнал "Пригород"
Галина Стащак

К списку новостей