• главная
• о компании
• наши проекты
• пресс-центр
• наши арендаторы
• контакты
• 

Бизнес-класс идет на снижение

Хотя рынок коттеджных поселков в Петербурге и Ленинградской области уже вполне сложился, их классификация все еще остается условной. Если раньше участники рынка разделяли загородные объекты на: элит (премиум), бизнес, комфорт и эконом, то теперь появился термин «средний», куда включаются коттеджи классом выше, чем эконом, но ниже, чем бизнес. Эксперты расходятся во мнении, иногда — значительно, что все-таки считать поселением бизнес-класса. Так, по оценке компании АРИН, в настоящее время в продаже находится 88 загородных комплексов бизнес-класса. По данным же Кон-
салтингового центра «Петербургской Недвижимости», из имеющихся сейчас в продаже 186 поселков всего 29 проектов приходится на этот сегмент. Столь серьезное разночтение обусловлено тем, что компании по-разному оценивают принадлежность поселка к тому или иному классу. В АРИН считают бизнес-классом в том числе и те поселки, где реализуются участки. В Консалтинговом центре «Петербургской Недвижимости» класс поселка определяется комплексно — при условии соответствия проекта ряду требований.

В данной статье принадлежность к классу бизнес будет определяться прежде
всего ценой: это объекты стоимостью от 6 до 20 млн. рублей. В свою очередь, этот сегмент включает в себя два подсегмента: средний (6—11 млн. рублей) и собственно бизнес. Кроме стоимости домовладений, поселок бизнес-класса должен обладать и другими характеристиками, как то: высокая готовность и качество объектов (самих домов и инженерии), интересный ландшафтный дизайн всего поселка, наличие достаточной социальной инфраструктуры, освещения, охраны, хороших подъездных и внутри-поселковых дорог.

Посткризисные реалии
В 2010 году на загородный рынок вышло около 80 новых проектов (учитываются все ценовые категории). Экспертами отмечается некоторое насыщение спроса. Снижение покупательной способности клиентов привело к тому, что новые поселки появляются быстрее, чем раскупаются дома в уже существующих. В сегменте бизнес-класса спрос на коттеджи снизился еще более значительно.

Застройщики отмечают возросшую требовательность клиентов: выбирать объекты они стали дольше и тщательнее, обращая особое внимание на качество домов, уровень готовности всего комплекса, включая коммуникации и инфраструктуру. Больше внимания стали уделять статусу земли. Понятно, что самим девелоперам приходится на ходу менять концепции поселков, придумывать различные бонусы и даже устраивать розыгрыши коттеджей. Новейшим слоганом девелопера стала фраза: «Рассрочка — ипотека — скидки».

По оценке экспертов «Петербургской Недвижимости», часто объекты, заявленные в бизнес-классе, «спускаются» и по цене, и по своим особенностям в класс ниже, в средний. Достигается это сокращением площади домов, размеров участков, применением более доступных строительных технологий и материалов. Такую же тенденцию отмечает и Людмила Юшина, руководитель загородного направления Общества землепользователей «Прогаль». Она рассказывает, что сегодняшние покупатели стали более экономными и считают деньги. Более того, они не готовы платить много за неясные перспективы и обещания строительства в коттеджном поселке объектов инфраструктуры или охраны. По мнению Людмилы Юшиной, цены сейчас завышены, а коттеджи бизнес-класса большинству покупателей, относящихся к российскому среднему классу, на который по идее они и рассчитаны, сегодня не доступны. «Бизнес-класс как таковой оказался посередине между реальными потребностями покупателей в низком и в высоком ценовом диапазоне, — говорит Людмила Юшина.

Однако, по некоторым оценкам, спрос на поселки бизнес-класса сохранился, но в период кризиса стал отложенным. На примере своего поселка «Охтинское раздолье» специалисты ИСГ «Сплав» наблюдают, что потенциальные покупатели проводят мониторинг цен в надежде, что девелопер снизит стоимость предложения, но, не дождавшись этого, через какое-то время возвращаются к переговорам о приобретении понравившегося участка. Отметим, что в состав коттеджного поселка «Охтинское раздолье» во Всеволожском районе включен обособленный клубный квартал«Alpenhof» с дорогими квартирами. Общая же площадь осваиваемой территории составляет более 140 га, здесь предлагаются инженерно подготовленные участки ИЖС под коттеджи размером от 16 соток до половины гектара, всего запланировано 250—300 коттеджей. В поселке предполагается строительство детского сада, спортивного комплекса с бассейном, магазина с кафетерием и аптекой, создание зоны отдыха.

Появилось и деление коттеджных поселков бизнес-класса по режиму использования, чего раньше не было, поскольку считалось, что дома в них предназначены только для постоянного проживания вне города. Ныне к классу бизнес относят и проекты, рассчитанные на сезонное проживание.
Традиционно «круглогодичные» поселки располагаются во Всеволожском районе Ленобласти и (реже) в Курортном районе Петербурга. Один из примеров — коттеджный поселок «Охта-Иоки» (компания «Единство») между Касимово и Агалатово. Половина домовладений из 32 запроектированных в первой очереди построена. Это 15 каркасно-панельных домов производства фирмы Finndomo Оу (Финляндия) и «Хаус Концепт Содружество» (Россия). Остальные участки предлагаются под подряд (разработаны проекты домов из поризованного керамического камня) и свободную застройку. Реализовано около 25 % объектов. Всего в поселке будет 54 коттеджа. Инфраструктура включает гостевую парковку, здание администрации, минимаркет, зону отдыха, благоустроенный пляж. Стоимость лотов от 6,3 до 12 млн. рублей за дом с участок и всеми коммуникациями. В поселке построен демонстрационный дом с полной отделкой, мебелью и встроенной техникой, который тоже можно купить. Вместе с участком и коммуникациями он обойдется покупателю в 16,3 млн. рублей.

Поселок «Петровские сады» (компания «Прогресс») рассчитан на 147 домовладений. Активно ведутся работы по прокладке инженерии, в том числе газификации, строительству домов. К акценту на постоянное проживание подталкивает близость к Петербургу (от границы города 12 минут езды). Заканчивается строительство административного центра на въезде в поселок. В нем разместятся продуктовый и промтоварный магазины, фельдшерский пункт, аптека, детский досуговый центр, кафе, служба эксплуатации, пункт охраны. Запроектировано здание детского сада. Минимальная стоимость лота — 4,9 млн. рублей за двухэтажный панельно-каркасный дом на 10 сотках земли, включая 10 кВт электроэнергии, воду, канализацию; отделка черновая. В качестве партнера в проекте участвует Мастер-банк. Кредит предоставляется на покупку дома с участком, сроком до 20 лет, минимальный первоначальный взнос — 10%, ставка 12 % (в рублях). Можно получить кредит на участок без подряда, правда, на 10 лет. При стоимости участка от 1 млн. рублей это посильные для среднего класса платежи.

Коттеджный поселок «Малый Петербург» близ деревни Корнево предлагает таунхаусы и индивидуальные дома. Ценовая структура комплекса такова, что он может быть причислен как к эконом, так и бизнес-классу. Проект вполне успешен: в первой очереди в продаже таунхаусы площадью 200 кв. м на крупных земельных участках по 7,5—8 соток (что для данного типа домовладений большая редкость) по цене 5,8 млн. рублей. Хит продаж — индивидуальный дом площадью 130 кв. м с участком 7 соток и всеми коммуникациями, который стоит всего 5 млн. рублей. Активно продаются участки под застройку второй очереди.

Отдаленные от города зоны обживаются поселками бизнес-класса сезонного проживания. Это Выборгский, Приозерский, реже Кировский и Тосненский, а также удаленная часть Всеволожского района. Бизнес-принадлежность в этом случае подчеркивается близостью к горнолыжным и (или) развлекательным комплексам, к крупным водным объектам, лесным массивам и проч.

Так, коттеджный поселок «Хвойная Сказка» в Выборгском районе ЛО (40 км от Петербурга) — это 30 участков площадью от 8 до 20 соток, расположенных на возвышенностях. На территории поселка предполагается строительство
домов в единой концепции и стиле. Осуществлена подводка коммуникаций к участку. На въезде в поселок предусмотрен контрольно-пропускной пункт, имеется собственная охрана. Территория ограждена единым забором. Недалеко от поселка есть чистое Воронцовское озеро с причалом и беседками для отдыха у воды.

Около поселка им. Морозова строится коттеджный поселок «Золотая бухта» на 103 участка по 18,5 соток. Архитектурная концепция предполагает деление территории на несколько зон, каждая из которых будет застраиваться с применением разных технологий (кирпично-монолитное и каркасно-панельное строительство, газобетон и т.д.) Планируются построить административное здание, гостевую автостоянку, кафе, благоустроить пляж. До 1 марта участок+ коммуникации стоит 2,5 млн. рублей.

«Мариинская усадьба» в Тосненском районе строится очередями. В первой застройщик Би Хай Инвест предполагает построить 47 коттеджей, всего же их будет 275 на площади 44,5 га. Обещаются: культурно-развлекательный центр, центр бытового обслуживания, включающий отель, фитнес-клуб, спа-салон, винный погребок, а также теннисный корт, детские и игровые площадки. Цены на домовладение начинаются от 7,5 млн. рублей. Открыв продажи «Мариинской Усадьбы» в марте прошлого года, до конца года девелопер сумел реализовать большую часть первой очереди и в ближайшее время планирует начать бронирование коттеджей второй очереди.

Коттеджный поселок Raivola House («Рощино») располагается в сосновом лесу в центре Рощино, к нему ведет хорошая асфальтовая дорога. Строго говоря, это даже не поселок, а отдельный микрорайон Рощино, состоящий из 50 домовладений на территории 8 га. Продажи первой очереди (20 домов) завершены, в настоящее время можно приобрести земельные участки 2 и 3 очередей площадью от 12 соток. Есть также готовые дома и участки с подрядом, покупатель может заказать дом, исходя из собственных предпочтений: из лафета, клееного бруса, кирпича или из газобетона. Можно приобрести и участки без обязательного строительного подряда. Коммуникации городские, вся земля оформляется в собственность. Дома стоят 19,2—24 млн. рублей, земельные участки — от 210 тысяч рублей за сотку.

Средняя же площадь коттеджа для постоянного проживания в поселке бизнес-класса — 200—300 кв. м, участка — 15—25 соток. Дальние дачи могут быть поскромнее: средняя площадь дома 150—300 кв.м, надела — 15—30 соток. Дома должны быть возведены по индивидуальным проектам, из кирпича, качественного газобетона или массива дерева (клееный брус, оцилиндрованное бревно финского производства).

Мультиформат
Относительно новое явление для нашего региона — мультиформатные жилые комплексы (МЖК). Это поселения, где зона застройки не однородная, представленная одним типом домовладений, а смешанная: коттеджи + таун-хаусы + многоквартирные малоэтажные дома. Большинство таких проектов располагается в радиусе до 40 км от Петербурга, занимают довольно большие площади, многие относятся к среднему или бизнес-классу.

Причин для появления МЖК несколько. Во-первых, девелоперы признают, что пытаются охватить как можно больше слоев покупателей и, тем самым, ускорить продажи. Во-вторых, эффективнее используются земли: самые выигрышные участки застраиваются коттеджами, менее привлекательные — таунхаусами и малоквартирными домами. Во-вторых, покупатель в дальнейшем может менять формат внутри поселка: из квартиры со
временем перебраться в коттедж или наоборот, рядом можно поселить родителей или детей. Таким образом девелоперы диверсифицируют свои риски.

В выигрыше и покупатели: при реализации больших и разнородных проектов девелопер вынужден запланировать и детский сад, и магазины, и медпункт, и эксплуатационные службы, а неограничиваться лишь детской площадкой и зоной отдыха. С другой стороны, жители лишаются тишины и однородного социального окружения (особенно если речь идет о расположенных на общей территории объектах и за 5, и за 20 млн. рублей). Если же стоимость метра варьируется в пределах 20 %, такой диапазон позволяет придерживаться одного класса покупателей, считают загородные игроки.

Некоторые из «смешанных» проектов демонстрируют неплохие темпы продаж.

Примером может служить малоэтажный комплекс «Приоратское предместье», расположенный на берегу Черного озера в Гатчинском парке. Комплекс представлен двумя малоэтажными жилыми домами и двумя таун-хаусами. В пешей доступности центр города Гатчины с его развитой инфраструктурой, в то же время всего 30 минут на автомобиле или общественном транспорте до станции метро Московская (Санкт-Петербург). Закрытая благоустроенная территория имеет свой выход к озеру. Для жителей комплекса предусмотрены отапливаемые гаражи на первых этажах зданий, а для гостей — открытая парковка на прилегающей территории. Проектом также предусмотрена площадка для отдыха. На сегодняшний день в продаже остались две однокомнатные квартиры площадью 42 кв.м по цене 2 900 тыс. рублей, одна двухкомнатная квартира стоимостью 4 900 тыс. рублей и один таунхаус площадью 230 кв.м за 12 800 тыс. рублей.

Застройщик ДНТ «Верховский» под Выборгом на обширной территории 54 га на берегу речки Перовка возводит коттеджи и таунхаусы, всего порядка 233 домовладений. Земельный надел можно приобрести без обязательного подряда, а можно заказать дом по одному из предлагаемых готовых проектов. Прежде в этом месте находились три финских хутора с мельницей. Сегодня здесь предполагается окультуренная парковая зона с отсыпанными дорожками и организованными местами для отдыха у воды. Кроме того, построят административное здание, мост через реку на месте бывшей мельницы, оборудуют детские и спортивные площадки, благоустроят пляжи, откроют магазин, кафе. Стоимость домовладения с участком — от 2,5 млн.рублей.

Итоги и прогнозы
По данным аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, в 2010 году застройщикам удалось распродать десятую часть домов в коттеджных поселках. Три четверти всех продаж, по статистике информ-обмена, пришлось на участки под самостоятельную застройку. 19% сделок пришлось на дома той или иной стадии готовности (участок с подрядом здесь рассматривается как покупка дома на нулевой стадии: клиент оплачивает сразу землю и будущее строение). Средняя стоимость коттеджа — 7,47 млн.рублей. Было куплено 128 отдельных домов и 43 таунхауса. Средняя стоимость последних составила 9,34 млн.рублей (в эту же категорию включены дуплексы — коттеджи на две семьи).
Участники рынка оценивают прошлогодние темпы продаж в загородных комплексах в целом положительно. Но отмечают, что, пока платежеспособный спрос не вернется хотя бы на докризисный уровень, вряд ли появится большое количество капиталоемких проектов, предполагающих комплексную застройку территорий.

Ценовые прогнозы, даваемые участниками рынка, неутешительны для застройщиков, но на руку покупателям: рост цен на загородном рынке в нынешнем году вряд ли будет наблюдаться, разве что в некоторых отдельно взятых проектах.

Тем не менее, на рынке уже наблюдается весеннее пробуждение. Горожане задумываются о покупке коттеджа или земельного участка, а девелоперы начинают новые проекты. Так, в апреле стартуют продажи второй очереди поселка «Ландыши» от компании «Весна». Продажи начались 1 сентября 2010 года, а сегодня большая часть участков первой очереди уже реализована. Поселок располагается в 2-х км от Павловска, участки площадью от 7,5 до 15 соток можно приобрести по цене от 96 тыс. рублей за сотку. Стоимость газобетонного дома с участком и коммуникациями варьирует от 6,3 до 9,5 млн.рублей.
 

К списку новостей